海外の不動産投資、その中でもカンボジアの不動産投資となると、日本の不動産投資よりもリスクが高いイメージをもっている方が多いと思います。なぜ今カンボジアが投資先として注目されるのが、新興国のカンボジア不動産投資は、日本や先進国にはない新興国ならではのメリットが多く存在します。

不動産投資のメリット

• カンボジアの高度成長と将来性
• 人口ボーナスと計画的な開発による成長の持続
• 米ドルが使え低い通貨リスクと為替変動リスク
• 出口戦略、カンボジアは海外送金が比較的容易
• 非居住者の銀行口座開設が容易で預金金利が高い

■カンボジアの高度成長と将来性

経済成長が続くカンボジアには日本企業や海外企業の進出が活発化し、首都プノンペンの不動産投資市場は盛り上がりを見せています。今後高度経済成長へと突入していくカンボジアに、今視野を広げてみてはいかがでしょうか。「カンボジアの魅力」ではなぜ東南アジアで最も貧しいと言われるカンボジアに投資が集まるのか、その背景を知ることができます。

カンボジアでは投資優遇措置を全ての投資家に対して等しく認め、且つ全ての経済分野を投資に開放しています。それにより現在日本、中国、韓国、シンガポールその他多くの国と企業から投資や支援金が集まり、インフラ設備、不動産開発、道路や橋の建設、鉄道、金融、空港移転など様々な分野に投資されています。その中でも川の多いカンボジアでは道路や橋の建設による効果は絶大で、地価を押し上げています。

よく働く国民性で、まだまだ低賃金であるカンボジアの労働力を求めて海外からの企業進出が続いています。政府はインフラの整った経済特区を増やし、国内外の企業を積極的に誘致しています。それは雇用拡大へつながり、カンボジアの若くて豊富な労働力が応えることで国力が上がってきています。こうして国力が上がると所得が上がり、購買意欲が増し、それにより物価そして土地価格が上昇します。成長段階に入ったカンボジアはこのような好循環の中にあります。

■人口爆発と計画的な開発による成長の持続

”平均年齢27歳、人口の90％以上が労働人口と次世代を担う子供達”という人口ボーナスは、今後更なる好循環を生み出し経済成長の持続の大きな強みになります。

1975〜1979年まで行われたポル・ポト政権により50代以上の方々が極端に少なくなった当時の国民の平均年齢は14歳でした。世界中からの支援を受け、経済成長への道を歩み始めたのはたった10数年前のことです。

現在のカンボジアは1945年～60年の日本と同じ水準であり、高度成長期に入ろうとしています。多くの人が仕事を求め地方からプノンペンに集まり、プノンペンの人口はこの10数年間で90万人から212万人以上に増加、首都は拡大し2倍の面積になりました。

ASEANで最も貧しい国といわれても、現在のプノンペンは土地の値段が急上昇し、高層ビルやコンドミニアムなどの建設ラッシュが起こり、高額消費ブームが起こっています。至る所で開発工事が進み、橋がかけられ、街全体が近代化し大きく変わっていく様子がわかります。これらはカンボジア政府のマスタープランの主導によるものです。

マスタープランとは「政府主導の経済開発計画」のことで、首都プノンペンの開発や近郊エリアの副都心化などはこのマスタープランに基づいて計画的に開発されています。2014年公開のオフィシャル資料では、現在全ての計画は実行されており、同レベルの新しい開発も始まっています。

■米ドルが使え低い通貨リスクと為替変動リスク

カンボジアは米ドルが広汎に使用され、不動産の購入や家賃収入の受け取りも全て米ドルを使用することができます。東南アジア諸国で米ドルで資産を所有できるのはカンボジアだけです。

新興国の不動産投資に魅力を感じてもどうしても通貨リスクはついて回ります。特に不動産の購入は高額にもかかわらず自国通貨に限定されることが多く、カンボジアを除く東南アジアの全ての国の不動産は、自国通貨建ての資産となります。そのため自国や周辺の国以外では価値を持たなくなってしまいます。

コンドミニアムなど買取保証付きの物件においても、購入時は米ドルやで支払えても、家賃収入や数年後の買取保証の支払いは自国通貨といった物件もあります。そのような場合は為替リスクも大きく関わってきます。

不動産投資を米ドルで完結できるカンボジアは、基軸通貨で資産を持つことができ、通貨リスクと為替リスクが同時に軽減されます。投資で得た収益も米ドルであるため、通貨変動に収益を左右されず大きなメリットとなります。

■出口戦略、カンボジアは海外送金が比較的容易

カンボジアは海外への送金時に、銀行へ届け出をすること以外に規制がありません。送金金額にも制限がないため、家賃収入や売却益など投資で回収した資金を自由に移動することができます。隣国ベトナムでは海外への持ち出しは原則禁止、タイも出金額に規制があります。東南アジア諸国でも各国で送金規制が厳格化し始めているなか、投資の出口戦略としてもカンボジアはメリットとなります。

カンボジアでは90年代まで内戦が続いた経緯から、経済成長に関しては外資に頼らざるを得ない状況が続いてきました。さらに自国では発行出来ない米ドルが流通額の9割を占めているため、外資を呼び込み外貨を得る流れは止めることが出来ません。そのため、他国と比較すると外資に関する規制がまだまだ緩やかな状況が続いています。

■非居住者の銀行口座開設が容易で預金金利が高い

カンボジアでは外国人且つ非居住者であっても米ドル建ての銀行口座を開設することができ、家賃収入をそのままカンボジアの銀行に預金することができます。カンボジアの銀行は預金金利が高い点も魅力です。例えば2021年8月現在の12か月の定期預金金利は、日本の大手三行ではいずれも0.01%、カンボジアのアクレダ銀行では米ドル建てで4.5%となっています。また、デビットカードは世界ブランドから選ぶことができるため、世界中でショッピングをすることも、ATMで引き出しをすることも可能です。不動産投資と銀行口座を組み合わせることで更なる資産運用が可能になります。

カンボジア不動産投資のデメリット

• カンボジアで融資利用は難易度高
• プレビルドの未竣工リスクに注意

■カンボジアで融資利用は難易度高

カンボジアの不動産投資はほとんどの方がキャッシュで購入されており、弊社でも自己資金をご用意されることをおすすめしています。

カンボジア国内では長らく外国人向けの住宅ローンを提供している金融機関はありませんでしたが、不動産投資市場の盛り上がりから現在はマレーシア系銀行であるRHBカンボジアなど、一部の銀行で外国人向けの住宅ローンの提供を新たに開始しています。

カンボジアで銀行融資を申込む場合は、まずは銀行口座を開設しその後融資を申込みます。身分証や給与状況を確認され、ローン額に見合う担保と保証人を求められます。事前審査をクリア出来れば、ローンプランを選択して最終審査となります。

しかし審査は厳しくローン金利は8%台から、中には10％を超えるものもあり非常に高いです。また融資期間も短いため、融資を考えるのであれば日本国内の金融機関を選択することがまだまだ現実的と言えます。

日本の金融機関は海外不動産に対する融資のハードルは高いですが、日本国内で物件を担保に出来る場合は担保ローンを申請できる銀行がいくつかあります。しかしフルローンが利用できるとは限りませんので、自己資金搬出も踏まえお申込み前に金融機関ごとの担保条件を確認しましょう。

■プレビルドの未竣工リスクに注意

カンボジアの不動産投資で建物を選択する場合、多くは富裕層向けのコンドミニアムなど高層物件が投資対象となります。日本では物件の完成後でなければ販売することができませんが、カンボジアでは他の東南アジア諸国同様プレビルド方式が主流です。

プレビルドとは建設工事途中にある物件を購入し、工事の進捗状況に合わせて複数回に分けて支払いをする方式です。ローンを組むことが難しいことを考えればこの点はメリットと捉えることもできます。

また、建設着工前から購入でき、低く設定された値段は工事が進むにつれて徐々に上がっていきます。そのため早い段階で購入し完成を待たずして売却するキャピタルゲインを求めた投資も可能となるのです。

しかし中には、自転車操業状態のプロジェクトなどで物件の売れ行きが良くなく、途中で資金が不足し工事がストップする可能性や、売主が倒産するリスクもあることを知っておく必要があります。カンボジアに限ったことではありませんが、プレビルドの物件を購入する場合は、売主の財務状況や過去の竣工実績、物件の売れ行きや販売開始時期の確認が重要になります。